入居一時金と償却の仕組み｜初期償却・90日ルール・返還金の計算例
有料老人ホームの入居一時金の償却期間と初期償却、90日以内の解約、前払金の保全措置、短期で退去したときの返還金の計算方法を、具体的な計算例つきで解説します。
入居一時金は、有料老人ホームの家賃などを前払いするお金で、償却期間にわたって少しずつ事業者の収入になり、退去したときに未償却分が返還されるのが基本です。ただし、入居直後に一定の割合が償却される「初期償却」があると、短期間で退去しても戻らない金額が大きくなります。契約から90日以内に解約する場合には、一時金が一定の範囲で返還される制度があります。トラブルの多くは、償却の条件を理解しないまま契約した、返還の計算を確認しなかった、という点から起きています。ここでは、仕組みと計算の方法を具体例で示します。例の数字は、すべて説明用の仮の値です。
入居一時金とは何か
入居一時金（前払金）は、老人福祉法にもとづく有料老人ホームで、家賃や介護費用などを前払いするものです。事業者は、想定される入居期間（想定居住期間）にわたる家賃相当額を、あらかじめ受け取るかたちです。名称は、「入居金」「保証金」「協力金」など、施設によってまちまちですが、実質が家賃の前払いであれば、同様の規制の対象になります。
入居一時金には、次のような特徴があります。
- 金額は、数十万円から数千万円以上まで、施設で大きく異なる。
- 一時金を払わない月払いのプランを用意する施設もある。
- 入居後に、償却期間と初期償却の割合に応じて、事業者の収入に振り替わる。
- 退去時、未償却分があれば返還される。
償却期間と初期償却
償却期間
償却期間は、前払金が家賃として消化されていく期間で、想定居住期間に合わせて設定されます。5年（60か月）、7年、10年など、施設によって異なります。償却期間が終わると、未償却分はなくなり、退去時の返還金もゼロになります。
初期償却
入居した時点で、一時金の一部（例：20〜30％）が一括で償却される仕組みです。事業者が、入居にかかる初期の費用（居室の改修、事務手数料など）をまかなう名目で設けます。初期償却は、入居後すぐに退去しても返還されません。厚生労働省の指針では、初期償却について、一時金の30％以下が目安とされ、その根拠を契約書や重要事項説明書に示すことが求められています。
返還金の計算方法
返還金は、おおむね次の式で計算します。
計算例①（説明用の仮の値）：一時金600万円、初期償却30％、償却期間60か月の場合。
- 初期償却額：600万円×30％＝180万円
- 償却の対象となる残額：600万円−180万円＝420万円
- 月割りの償却額：420万円÷60か月＝7万円
- 18か月で退去した場合の償却額：7万円×18＝126万円
- 返還金：420万円−126万円＝294万円
計算例②：同じ条件で、3か月で退去した場合の返還金は、420万円−7万円×3＝399万円です（90日ルールが適用される場合は、別の計算になります）。
計算例③：初期償却が0％で、償却期間が同じ60か月、一時金600万円の場合は、月割りの償却額が10万円となり、18か月で退去したときの返還金は、600万円−10万円×18＝420万円です。
初期償却があるかどうかで、返還金に大きな差が出ることがわかります。
90日以内の解約（クーリングオフ的な制度）
有料老人ホームでは、契約から90日以内に契約を解除した場合、または、入居後90日以内に、死亡・退去した場合に、一時金が返還されるルールがあります。老人福祉法では、事業者に対し、入居後3か月（90日）以内に契約が終了した場合には、すでに提供したサービスの対価（家賃相当額、介護費用などの実費）を除いて、前払金を返還することが義務づけられています。
この場合、初期償却分も含めて、原則として返還されます。ただし、居住していた日数に応じた家賃相当額や、原状回復費用などの実費は差し引かれるため、全額が戻るわけではありません。契約書の「解約」「返還」の条項で、日割りの計算方法、原状回復費用の取扱いを確認しておきましょう。
前払金の保全措置
事業者が倒産したり、経営が悪化したりしたときに、入居者の前払金が戻らなくなるリスクに備えて、老人福祉法では前払金の保全措置が求められています。保全の方法には、銀行等による連帯保証、保険、信託、親会社などによる連帯保証といったものがあります。保全の対象となる金額の範囲は、施設の開設時期や制度改正の経緯によって異なる場合があるため、一律に「全額が守られる」と考えるのは危険です。
重要事項説明書には、保全措置の有無と方法が書かれています。どの方法で、どの範囲の金額まで保全されるのかを、契約前に必ず確認してください。保全の範囲が一時金の一部にとどまる場合、残りは事業者の経営状態に左右されます。高額の一時金を払うときは、運営母体の事業内容や財務の状況を、公表されている資料などで、自分の目でも確認しましょう。
契約前に確認すること
- 償却期間は何年（何か月）か
- 初期償却の割合と、その根拠
- 返還金の計算式と、具体的な計算例の提示
- 90日以内の解約時の返還と、差し引かれる費用の内容
- 前払金の保全措置の方法と、保全される金額
- 居室を変更した場合や、入院中の取扱い
- 死亡時の返還金が、誰に、いつ支払われるか
可能であれば、想定される退去時期（1年・3年・5年）ごとの返還金の試算を、書面でもらうと、判断しやすくなります。
死亡・長期入院・住み替えのときの扱い
退去の理由は、本人の希望による住み替えだけではありません。死亡による契約の終了、長期入院、要介護度の進行や認知症の症状による退去の求めなど、さまざまな場面があります。それぞれの場面で、返還金の扱いが契約書にどう書かれているかを、事前に確認しておく必要があります。
死亡の場合は、契約が終了し、未償却分が相続人などに返還されます。返還の時期（死亡から何日以内に居室を明け渡し、いつまでに返還するのか）や、居室の明け渡しの期限を過ぎたときの家賃の扱いは、施設によって異なります。入院の場合は、入院中の家賃の扱いや、一定期間を超えて退院できないときに契約が終了する条項があるかを確認します。
また、一時金を払っている場合、居室の変更（介護居室への住み替え）で追加の費用がかかるか、一時金の償却が引き継がれるかも確認が必要です。介護が必要になったときに、別の居室や別の棟に移ることを前提とした契約もあるからです。こうした細かな条件は、契約時に聞いておかないと、いざというときに慌てることになります。
一時金を払うかどうかの判断
一時金を払うと、月額が下がる施設が多いため、何年住むと元が取れるかを試算しておくと、判断がしやすくなります。計算には入居一時金の元が取れる年数ツールが使えます。ただし、本人の健康状態、住み替えの可能性、資金計画によって、最適な選択は変わります。長期に住む見込みが不確かなら、一時金を抑えた方式のほうがリスクを抑えられます。有料老人ホームの月額と費用の考え方は、有料老人ホームの費用ガイドも参照してください。
専門家に相談したほうがよい場面
数百万円以上の一時金の契約は、取り消しが難しい契約です。契約内容に不安があるときは、契約前に、消費生活センター（局番なしの188）、都道府県の有料老人ホーム担当窓口、弁護士会の法律相談などに相談しましょう。契約後にトラブルが起きた場合も、同じ窓口が利用できます。
よくある質問
初期償却は違法ではないのですか？
一定の範囲では、認められています。厚生労働省の指針で、一時金の30％以下が目安とされており、根拠の説明が必要です。
入居後にすぐ亡くなった場合は返還されますか？
90日以内の死亡など、一定の場合は、返還のルールがあります。契約書で、死亡時の返還の条項を確認してください。
月払いにすれば安全ですか？
初期費用のリスクは抑えられますが、長期の総額は高くなることがあります。見込みの居住年数で比べましょう。
